Gastos e impuestos al vender una vivienda en Valencia y l’Horta Sud

Al vender una vivienda, el vendedor puede tener que pagar la plusvalía municipal, el IRPF, el certificado energético, la cancelación de la hipoteca y la comisión de la inmobiliaria. Pero muchos propietarios no pagan ni plusvalía ni IRPF: depende de si la vivienda ha subido de valor desde que la compraron y de si cumplen alguna exención.

En esta guía le explicamos qué se paga, quién lo paga, cuándo y con qué cifras, con ejemplos para que pueda calcular su caso antes de poner el precio.

Resumen: qué paga el vendedor

Concepto	Cuándo se paga	Cuánto, orientativamente
Plusvalía municipal	En los 30 días hábiles siguientes a la escritura	Depende del valor catastral del suelo y de los años que lleva la vivienda en su poder. Si no hay incremento de valor, no se paga
IRPF	En la declaración de la renta del año siguiente	Entre el 19 % y el 28 % de la ganancia. Si no hay ganancia o hay exención, no se paga
Certificado energético	Antes de anunciar la vivienda	Desde unos 60 € hasta unos 150 €, según la superficie
Cancelación de la hipoteca	Antes o en la propia firma	Desde unos cientos de euros hasta cerca de 1.000 €
IBI y cuotas de comunidad	Hasta el día de la venta	Lo que corresponda al tiempo que ha sido propietario; la comunidad debe estar al corriente
Comisión de la inmobiliaria	Al cerrar la venta	Es la pactada en el encargo de venta
Escritura y Registro	En la firma	Se pacta; en la práctica suelen asumirlos los compradores

Las cifras son orientativas y cambian cada año: confírmelas con su gestor o abogado antes de firmar.

Plusvalía municipal: cuánto es y cuándo no se paga

La plusvalía municipal es un impuesto del ayuntamiento que grava el aumento de valor del suelo (no de la vivienda entera) desde que usted la adquirió. En una venta lo paga el vendedor.

Se calcula de dos formas y se aplica la que le salga más barata:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × un coeficiente que depende de los años que lleva siendo propietario.
• Método real: la ganancia real de la venta (precio de venta menos precio de compra) × el porcentaje que representa el suelo en el valor catastral.

Sobre esa base se aplica el tipo del ayuntamiento, que no puede superar el 30 %. Cada municipio fija el suyo en su ordenanza; en Valencia ciudad es el 29,7 %. Consulte el de su localidad (Torrent, Picanya, Alaquàs, Aldaia, Paiporta…) antes de calcular.

Ejemplo orientativo (método objetivo). Valor catastral del suelo de 40.000 € y 8 años de propiedad. El coeficiente máximo para 8 años es 0,19, de modo que la base es 7.600 €. Con un tipo del 29,7 %, la plusvalía es de unos 2.257 €.

Si vende por menos de lo que pagó, o la vivienda no ha ganado valor, no hay incremento y no se paga plusvalía. Eso no es automático: hay que acreditarlo al presentar la autoliquidación, con las escrituras de compra y de venta.

Atención a la fecha. Un decreto-ley de octubre de 2026 prevé nuevos coeficientes máximos desde el 1 de diciembre de 2026, que suben en los primeros años de propiedad y bajan a partir de los 17 años. Solo se consolidan si el Congreso los convalida. Si va a firmar cerca de esa fecha, pida que se calculen los dos escenarios.

IRPF: solo se paga si hay ganancia

La venta de una vivienda tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre lo que obtiene y lo que le costó:

Ganancia = precio de venta − gastos de venta − (precio de compra + gastos y tributos de la compra + mejoras documentadas)

Si la vivienda es heredada, el valor de adquisición es el declarado en el impuesto de sucesiones. La ganancia se declara en la renta del año siguiente y tributa a tipos entre el 19 % y el 28 %.

Ejemplo orientativo. Compró por 100.000 € y pagó 8.000 € entre impuestos y gastos. Vende por 150.000 € y los gastos de venta (comisión, plusvalía, certificado) suman 5.000 €. La ganancia es 150.000 − 5.000 − 108.000 = 37.000 €. Los primeros 6.000 € tributan al 19 % (1.140 €) y los 31.000 € restantes al 21 % (6.510 €): unos 7.650 € de IRPF.

Exenciones: cuándo no se paga IRPF

• Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual: la ganancia está exenta, aunque no compren otra.
• Reinversión en la vivienda habitual: si destina el dinero de la venta a comprar o rehabilitar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Tiene dos años, antes o después de la venta. Si reinvierte solo una parte, la exención es proporcional.

Para ambas, la vivienda debe ser su vivienda habitual, es decir, haber residido en ella al menos tres años. Si va a reinvertir, planifíquelo antes de vender y no olvide indicarlo al declarar.

Gastos previos a la venta que conviene tener resueltos

1. Certificado de eficiencia energética: es obligatorio para anunciar y vender. Lo emite un técnico habilitado.
2. Cancelación de la hipoteca: no se puede vender con cargas sin resolverlas. Si ya terminó de pagarla pero no la canceló en el Registro, hay que hacerlo antes. Los gastos corren a cargo del titular.
3. Comunidad de propietarios: pida el certificado de estar al corriente de pago.
4. Nota simple: comprueba que no haya embargos ni cargas. Cuesta unos pocos euros en el Registro.
5. Escritura de compra y facturas de reformas: guárdelas, porque reducen la ganancia en el IRPF.

Cómo pagar lo mínimo, legalmente

• Calcule la plusvalía por los dos métodos y pida el más favorable.
• Guarde todas las facturas de reformas y gastos de la compra: reducen la ganancia del IRPF.
• Si puede acogerse a la reinversión o tiene más de 65 años, tenga en cuenta las exenciones antes de fijar el calendario de la venta.
• Pacte por escrito, en el contrato de arras, quién paga qué en la firma.

Errores frecuentes al vender

• Pensar que la plusvalía municipal depende del precio de venta completo: se calcula sobre el suelo.
• Olvidar presentar la autoliquidación de la plusvalía en los 30 días hábiles posteriores a la escritura.
• No guardar las facturas de las reformas.
• No declarar la venta en la renta, aunque esté exenta.
• Vender sin tener claro quién paga la escritura, el registro y la hipoteca.

Trabajamos en Torrent, Picanya, Alaquàs, Aldaia, Paiporta y el resto de l’Horta Sud. Si ha heredado la vivienda, lea también nuestra guía Cómo vender una vivienda heredada.

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal. Revisada en noviembre de 2026.